«Lav pris kan koste dyrt» – Jeanette Hornsletten i Nordvik Moss svarer på det selgere egentlig lurer på

Hva koster det egentlig å selge bolig på Jeløy? Hva skjer når du velger megler etter pris alene? Og hva er den første innvendingen folk fra Oslo alltid har? Jeanette Hornsletten, daglig leder i Nordvik Moss, svarer på elleve spørsmål om boligsalg i Moss og på Jeløy – og holder lite tilbake.

Priser, provisjon og det totale kostnadsbildet

Provisjon er det første tallet folk spør om – men det er sjelden det eneste som teller. Her er hva det faktisk koster å selge en enebolig på Jeløy, fra minimumshonorar og tilstandsrapport til det totale kostnadsbildet for en bolig til fem millioner kroner.

– Hva er deres provisjonssats for en enebolig i dette segmentet på Jeløy – og er det en prosentsats, fastpris, eller en kombinasjon?

– Her kan jeg ikke se hvilket segment du mener, men provisjonen er forskjellig i forhold til type bolig og pris. Dette blir som regel satt som en prosentsats, med på de rimelige boligene blir det ofte fastpris.

– Opererer dere med et minimumshonorar, og i så fall – hva er det?

– Det er 45 000 kroner.

– Hva inngår i provisjonen – er boligfoto, styling-rådgivning og markedsføring på Finn.no inkludert, eller kommer det i tillegg?

– Provisjonen er meglerforetakets inntekt og dekker de faste kostnadene ved å drive virksomheten, blant annet mva, husleie, strøm, forsikringer, franchiseavgift og lønn til megler. Dette er altså honoraret for selve meglertjenesten og gjennomføringen av salgsprosessen.

Tjenester som boligfoto, styling-rådgivning og markedsføring på Finn.no er ikke en del av provisjonen. Disse kostnadene avhenger av hvilke valg du som selger ønsker å ta for å presentere boligen best mulig.

Du står fritt til å velge fotopakke (for eksempel kun innendørsbilder, eller tillegg som dronefoto, kveldsfoto og stylingbilder) samt omfanget av markedsføringen. Kostnadene vil variere etter hvilke tiltak du velger for å oppnå et optimalt salgsresultat.

– Hvilke kostnader er typisk ikke inkludert i provisjonen – og hva pleier de å beløpe seg til for en enebolig i dette prisleiet?

– Eventuelle tilleggstjenester faktureres i henhold til prislisten og avtales i forkant, slik at du alltid har full oversikt over kostnadsbildet. Provisjonen forfaller ved budaksept.

– Tilstandsrapport er nå lovpålagt. Ordner dere dette for selger, og hva koster det typisk for en enebolig på ca. 140 m²?

– Vi samarbeider med flere forskjellige takstmenn, og det er store variasjoner på priser. Det er viktig for oss å ha fagpersoner som vi kan stole på og som leverer i henhold til vår fremdriftsplan. Enebolig vil ofte ligge fra 15 000 kroner og oppover.

– Hva koster en verdivurdering hos dere – og er den gratis dersom man velger dere som megler?

– En verdivurdering i forbindelse med et mulig salg er kostnadsfri. Når du vurderer å selge, kommer vi normalt på befaring, gjennomgår boligen og gir deg etterpå en faglig vurdering av forventet pris og anbefalt salgsprosess. Dette er vår måte å vise hva vi kan levere, og vurderingen er uforpliktende, også dersom du velger en annen megler.

Når du inngår oppdragsavtale med oss, er e-takst inkludert som en del av salgsoppdraget.

For andre formål, som refinansiering, arv, skifte eller overdragelse mellom ektefeller, kreves en formell e-takst som kan brukes juridisk overfor bank eller andre instanser. Dette innebærer fortsatt befaring og utarbeidelse av et godkjent dokument. Prisen for en slik e-takst er 3 900 kroner.

– Hvis jeg skal selge en enebolig på Jeløy til rundt 5 millioner – hva vil det totalt koste meg å bruke dere, inkludert alle kjente utgifter?

– Totalkostnaden avhenger av hvilke tjenester du som selger ønsker å inkludere, særlig når det gjelder fotopakke, styling og markedsføring. Det finnes ingen helt fast pris, fordi vi setter sammen en skreddersydd salgs- og markedsføringspakke basert på dine behov og hva som gir best effekt for akkurat din bolig.

For en enebolig på Jeløy i prisklassen rundt 5 millioner er det likevel fornuftig å beregne en total kostnad på cirka 160 000–220 000 kroner, inkludert forsikring og takst/e-takst.

Dette gir et realistisk bilde av hva de fleste selgere ender opp med, men den endelige summen avhenger av hvilke valg du tar for å sikre best mulig presentasjon og salgsresultat.

Lokalkunnskap, kompetanse og kjøperlisten

Lokalkunnskap er lett å påstå og vanskelig å bevise. Her forklarer Jeanette Hornsletten hva en megler uten lokalkunnskap faktisk går glipp av, hva som skjer når du velger billigst, og hvordan en aktiv kjøperliste kan avgjøre et salg.

– Moss har flere områder der en må ta hensyn til faktorer som kulturmiljø, reguleringsbestemmelser og nærhet til sjøen. Hva er det en megler uten god lokalkunnskap kan gå glipp av?

– Moss, og spesielt Jeløy, har flere områder hvor lokal innsikt er avgjørende for å prise riktig og fremheve de kvalitetene som faktisk betyr noe for kjøperne her. Meglere uten lokalkunnskap bommer ofte på både prisforståelse og salgsargumenter, noe som kan påvirke salgsresultatet negativt.

Vi ser jevnlig eksempler på dette. Nylig solgte en megler fra Oslo en leilighet i en blokk her i Moss, og valgte å fremheve garasjeplass som et av hovedargumentene. For oss som kjenner markedet, er dette et svakt salgsargument – de fleste sameier i Moss har garasje eller parkeringsløsninger, og det er sjelden det som skiller en bolig fra en annen.

Det en utenbys megler ofte overser, er blant annet: lokale kvaliteter som faktisk driver betalingsvilje – som nærhet til kyststien, kulturmiljøer, populære skolekretser og etablerte nabolag. Reguleringsplaner og verneområder som påvirker både verdi og fremtidig utvikling. Mikromarkeder – Jeløy har store variasjoner fra gate til gate, og feil prising kan gi både tapt interesse og lavere sluttpris. Kjøperpreferanser som skiller seg fra Oslo-markedet, og som krever en annen vektlegging av fordeler.

Kort sagt: Uten lokalkunnskap risikerer man å fremheve feil ting, overse viktige kvaliteter og bomme på prisnivået – noe som kan koste selger både tid og penger.

– Hvis jeg som selger kun fokuserer på hvem som tar lavest provisjon – hva er det jeg risikerer å overse, og kan du gi et konkret eksempel på hva god meglerkompetanse har betydd for et salg?

– Når fokus ligger utelukkende på pris, er det lett å undervurdere verdien av erfaring, tilgjengelighet og kvalitet i gjennomføringen. En megler som konkurrerer primært på å være billig, må ofte kompensere med høyt volum – og da blir det mindre tid til hver enkelt kunde og hvert enkelt salg.

Det du som selger kan risikere å gå glipp av, er blant annet: rådgivning som faktisk påvirker prisen – riktig timing, riktige tiltak og riktig presentasjon. Kvalitetsmessig markedsføring som treffer de rette kjøperne og skaper konkurranse. Aktiv oppfølging av interessenter før, under og etter visning. Forhandlingsevne som kan utgjøre titusenvis – noen ganger hundretusenvis – i sluttpris. Tilgjengelighet når det gjelder som mest. En megler som har for mange oppdrag, har sjelden kapasitet til å være på ballen hele veien.

Kort sagt: Lav pris kan koste dyrt.

Et nylig salg illustrerer dette godt: En bolig ble først vurdert av en megler som tilbød svært lav provisjon. Prisantydningen ble satt for lavt, og markedsføringen var minimal. Selger valgte å bytte megler. Vi gikk gjennom boligen på nytt, justerte prisstrategien, styrket markedsføringen og fulgte opp interessentene tettere. Resultatet ble flere budgivere og en sluttpris betydelig over det første anslaget.

Dette er et typisk eksempel på hva kompetanse, kapasitet og riktig prioritering faktisk betyr i praksis.

– Har dere en aktiv kjøperliste eller et lokalt nettverk som betyr at dere kan nå relevante kjøpere på Jeløy raskere enn en megler utenfra – og har det noen gang avgjort et salg?

– Ja. Vi har både en aktiv kjøperliste og et etablert lokalt nettverk på Jeløy og i Moss, og dette gjør at vi ofte kan nå de mest aktuelle kjøperne lenge før en bolig legges ut offentlig. Mange av disse kjøperne følger området tett, kjenner nabolagene godt og er klare til å handle raskt når riktig bolig dukker opp.

En megler utenfra vil naturlig nok ikke ha samme tilgang til lokale interessenter som har meldt seg direkte til oss etter tidligere salg, kjøpere som venter på spesifikke gater eller boligtyper, nabolagsnettverk hvor tips og informasjon ofte går raskt, eller gjentakende kjøpere som kun ønsker Jeløy og kontakter oss direkte når de er klare for å kjøpe.

Dette gjør at vi ofte kan skape interesse og konkurranse tidligere i prosessen – noe som igjen påvirker både tempo og pris.

Vi hadde nylig et salg på Jeløy hvor en bolig ble lagt ut, men responsen på Finn var moderat de første dagene. Samtidig visste vi om en kjøper som hadde vært på flere av våre visninger i området, og som hadde gitt tydelig beskjed om at de ventet på akkurat denne typen bolig. Vi tok direkte kontakt, inviterte dem på en tidlig visning – og de la inn bud før helgen. Resultatet ble et raskt salg til en svært god pris, uten at selger måtte gjennom en lang og usikker prosess.

Dette er et typisk eksempel på hvordan lokalkunnskap, relasjoner og en oppdatert kjøperliste kan gjøre en reell forskjell.

Markedet akkurat nå – og Jeløy som bosted

Hvordan er egentlig markedet for eneboliger i Moss akkurat nå? Hva betyr pendleravstanden til Oslo for hvem som kjøper på Jeløy? Og hva er den første innvendingen folk alltid har med seg?

– Hvordan vil du beskrive markedet for eneboliger i Moss og på Jeløy akkurat nå – er det selgers eller kjøpers marked, og hvordan merker dere det i praksis?

– Markedet for eneboliger i Moss og spesielt på Jeløy er for tiden et balansert marked med en svak fordel for kjøper, men med klare nyanser. Eneboliger med god beliggenhet, riktig prisstrategi og gjennomarbeidet presentasjon oppnår fortsatt solid interesse, mens objekter med svakere standard eller utfordrende beliggenhet krever mer arbeid og treffer et mer selektivt publikum.

For attraktive eneboliger på Jeløy – god beliggenhet, riktig størrelse, moderne standard – er det fortsatt selgers marked. Kjøperne står klare, og konkurransen kan bli god. For boliger med større oppgraderingsbehov eller mer utfordrende beliggenhet er markedet mer kjøperstyrt, og prisstrategien blir ekstra viktig.

Kort sagt: Det er ikke et marked hvor «alt går», men et marked hvor riktig håndtering gir svært gode resultater.

Vi ser det tydelig i hverdagen: kjøpere bruker mer tid på vurdering og forventer god dokumentasjon og tydelig rådgivning. Presentasjon og markedsføring har større betydning enn før – de boligene som skiller seg ut visuelt får klart mest trafikk. Lokalkunnskap spiller en større rolle, fordi kjøperne er mer opptatt av mikrobeliggenhet, skolekretser, kulturmiljø og nærhet til sjøen. Riktig prisstrategi er avgjørende – treffer man markedet fra start, får man både tempo og konkurranse.

– Renten har preget boligmarkedet de siste årene. Hva er din vurdering av hvordan eneboligmarkedet i Moss utvikler seg den nærmeste tiden – ser dere tegn til endring?

– Vi er i høysesong og vi merker at det slippes langt flere boliger for salg enn det som selges. Det pågår nok et par uker til før det roer seg til sommerferien. Neste slipp blir i august, etter at folk kommer hjem fra ferie og hagen fortsatt er fin. Det ser ikke ut til at rentenivået på eksisterende og langsiktige lån skremmer mange, men frykten for å bli sittende med 2 boliger. Det er ofte sånn at det er behov for lange overtagelser slik at man er sikker på å få solgt egen bolig før man tar over ny.

– Moss ligger under en time fra Oslo med tog. Hva betyr det for hvem som kjøper enebolig her – og opplever dere at tilflyttere fra Oslo-området vurderer Jeløy annerledes enn lokale kjøpere?

– Pendleravstanden gjør Moss, og særlig Jeløy, attraktivt for en bredere kjøpergruppe. Tilflyttere ser Jeløy som et unikt, naturnært og prisgunstig alternativ til Oslo, mens lokale kjøpere vurderer området med mer detaljkunnskap og tydeligere preferanser. Begge gruppene er viktige, men de motiveres av ulike ting – og det påvirker både markedsføring, prisstrategi og salgsprosess.

– Hvis en familie fra Oslo vurderer å kjøpe enebolig på Jeløy fremfor å bli i Oslo eller kjøpe i for eksempel Follo – hva er de sterkeste argumentene for Jeløy, og hva er de vanligste innvendingene dere møter?

– De vanligste innvendinger til å kjøpe på Jeløy er dessverre trafikken over broa – dette bekymrer mange som ikke er kjent med Moss, men alle har «hørt om» den! Det som er mest attraktivt for de som kommer utenbys fra er opptatt av naturen og sjøen, noe som det er mer enn nok av på Jeløy!