Kvikkleire i Moss: hva du får lov til å gjøre med badet

Du kan renovere badet innvendig. Du kan ikke uten videre grave utenfor huset. Det er hele skillet, og i deler av Moss er det ikke en tommelfingerregel — det er et bystyrevedtak.

For en huseier som skal bygge om badet betyr grunnforholdene sjelden noe i det hele tatt. Riving, membran, flis og nytt sanitærutstyr berører verken byggegrunn eller terreng. Det som endrer bildet, er øyeblikket noen skal ned i jorda for å skifte eller senke en stikkledning. Da er det ikke lenger badet som er tiltaket, og da er det kartet over grunnen som avgjør hvor lang tid prosjektet tar.

Bystyret har gjort skillet til vedtak

18. juni 2024 vedtok bystyret i Moss et bygge- og deleforbud i hensynssone H310 Moss havn. Forbudet har virkning fra 5. april 2024 — alt som ikke var godkjent før den datoen omfattes — og er vedtatt uten tidsbegrensning, med løpende vurdering. Området strekker seg fra Kransen til Melløs, med unntak for Østfoldbanens reguleringsplanområde. Moss Havn og Rockwool AS er unntatt fra forbudet.

Det avgjørende for en baderomsrenovering står i kommunens egen formulering: «Gravearbeider som drenering og grøfting vil omfattes av byggeforbudet.» Samtidig lister unntakene fra forbudet ordrett opp «Installering, endring og reparasjon av våtrom i eksisterende byggverk» og «Innvendig oppussing». Bad innvendig er altså ikke en tolkning — det står i vedtaket. Unntakslisten avsluttes riktignok med en presisering verdt å merke seg: «Unntatte tiltak kan fremdeles være søknadspliktige og kreve dokumentasjon om stabilitet.»

Forbudssonen ligger på fastlandet. Kransen og Melløs er begge fastlandsadresser, og kommunen nevner ikke Jeløy. Bor du på Jeløy i en av de fem kvikkleiresonene der, er du altså ikke omfattet av bygge- og deleforbudet — men grunnforholdene gjelder like fullt når det skal graves.

Bad innvendig: ja. Grave for stikkledning: ikke uten dispensasjon etter plan- og bygningsloven § 19-2. Skillet er det samme som rørleggere i området beskriver i praksis, men her er det etterprøvbart i et kommunalt vedtak.

23 kartlagte soner i Moss — fem av dem på Jeløy

NVEs soneregister inneholder 23 navngitte kvikkleiresoner i Moss kommune. Tretten av dem har publisert detaljutredning. De ti øvrige er regionalt kartlagt i 2019 og har faregrad, skadekonsekvens og risikoklasse satt — de mangler bare den detaljerte utredningen. For deg som eier en tomt er skillet uten betydning for om eiendommen ligger i sone.

Fem av sonene ligger på Jeløy. Det er verdt å merke seg, fordi kommunens eget kvikkleirekart bare dekker havna og sentrum — se lenger ned.

Sonene på Jeløy

Sone 2219 Framnes dekker blant annet adresser i Horsens gate, Karlstadveien, Nokiaveien og Strandpromenaden. Grimsrød ligger også innenfor den. Sone 2216 Refsnes dekker Refsnesstranda og gatene rundt, 2217 Tronvika strekker seg rundt Tronvikalleen og Marineveien, 2218 Kase rundt Kasekilden og Charlottenborgveien, og 2220 Rambergbukta rundt Rambergveien og Fugleviklia.

To presiseringer som hører med. Bydelene Fiske og Reier er ikke egne soner, og punktene Kartverket bruker for dem ligger utenfor kartlagt sone — Fiske så vidt utenfor østkanten av Framnes-sonen. Men et representasjonspunkt for en bydel er ett punkt, ikke hele bydelen. Bor du der, er det adressen din som avgjør, ikke bydelsnavnet.

Sonene på fastlandet

Nordre Feste er den eneste sonen i Moss med faregrad «Høy». Risikoklassen går fra 1 til 5 nasjonalt, og ingen sone i Moss ligger i høyeste klasse — fire soner har klasse 4: Nordre Feste, Moss Havn, Moss Sentrum og Verket.

Kartleggingen sier heller ikke bare «farlig». Årvollskogen 99, utredet i 2025, er klassifisert som område uten fare. To mindre utsnitt inne i sonene Moss Havn og Verket er dessuten frikjent etter detaljutredning.

Skalaen som avgjør hvor mye dokumentasjon som kreves

NVE bruker faregrad, som settes etter poengsum:

Faregrad kombineres med skadekonsekvens til en risikoklasse, og kravene til utredning følger NVEs veileder 1/2019. For områdeskred fastsettes sikkerheten ikke som årlig sannsynlighet, men som en sikkerhetsfaktor — forholdet mellom stabiliserende og drivende krefter.

Moss kommune skiller i praksis mellom små tiltak, der en garasje, et tilbygg eller en bod kan gjennomføres uten geoteknisk vurdering dersom NVEs prosedyre følges og stabiliteten ikke forverres, og større tiltak, som krever dokumentasjon fra geotekniker etter veileder 1/2019.

Hva dette betyr for et bad

Tre bestemmelser møtes her, og rekkefølgen er verdt å holde rede på.

TEK17 § 7-1 andre ledd krever at tiltak prosjekteres og utføres slik at «byggverk, byggegrunn og tilstøtende terreng ikke utsettes for fare for skade eller vesentlig ulempe som følge av tiltaket». Bestemmelsen retter seg mot tiltaket, ikke bare mot bygget — og det er den som treffer graving.

TEK17 § 7-3 tredje ledd gir normalt en lempeligere behandling av mindre ombygginger og bruksendringer inntil 50 m². Men bestemmelsen gjør et uttrykkelig unntak: den lettelsen «omfatter ikke tiltak som ligger innenfor områder med fare for kvikkleireskred». I sone er du altså ute av den enkle sporet uansett hvor lite tiltaket er.

Byggesaksforskriften § 4-1, som unntar våtrom fra søknadsplikt, gjelder bare «dersom tiltaket ikke er i strid med lovens bestemmelser med tilhørende forskrifter, kommuneplanens arealdel og reguleringsplan». En hensynssone for skredfare er nettopp en planbestemmelse. Den kan derfor gjøre et ellers unntatt tiltak til en sak. Hvor grensene for unntaket ellers går, er behandlet i artikkelen om søknadsplikt og grunnarbeid ved baderenovering.

Summen er ikke dramatisk for de fleste. Et bad som bygges om innvendig, med sluk og rør innenfor egen konstruksjon, berøres normalt ikke. Skal det derimot graves — for stikkledning, for drenering, for å senke et avløp som ligger for høyt — er du inne i et regelverk som er strengere i Moss enn i nabokommunene, og som krever tid.

Hvilke rørleggere i Moss som faktisk har stått i en slik sak før, er verdt å spørre om på befaringen.

Slik ser det ut fra rørleggerens side

Svein Løkkebråten, prosjektleder i Rasjonell VVS, beskriver skillet slik overfor Mossportal i august 2026:

Man kan renovere badet innvendig, men vi får ikke lov å fornye og ordne med noen stikkledninger uten at kommunen kommer, og da kommer de fysisk ut på plassen for å se på hva vi skal gjøre, og at vi ikke berører grunnen for mye.

Svein Løkkebråten, prosjektleder i Rasjonell VVS, til Mossportal i august 2026

Han er tydelig på at dette først og fremst koster tid, ikke penger: «Det bør ikke fordyre prosessen noe særlig. Du får litt ekstra timer på søknadsprosessen. Den kan jo bli litt lang og tung, men utover det så er jo arbeidet det samme når vi først setter i gang.»

Det som kan skje, er at søknaden ikke går gjennom. Da er det ikke en kostnadsdriver — da er det et nei.

Et konkret eksempel fra samme firma ligger i sonelandskapet: på Kambo renoverte de et bad i en eldre bolig med gulv i Siporex. Stikkledningen lå for høyt til at avløpet fikk nok fall ut til det kommunale nettet, og de måtte inn med graver for å senke den utvendig. Kambo sør er en av de 23 kartlagte sonene, og en av fire på Kambo. Samme jobb i et annet strøk ville vært en gravedag; her er den en søknadsprosess.

Hvorfor kommunen er så påpasselig

Strengheten har en konkret bakgrunn. 19. mars 2025 informerte Bane NOR beboerne i Høienhaldgata 5 og 7 på Kransen om at byggene måtte fraflyttes innen 1. september 2025 og rives innen utgangen av 2025. Årsaken var pågående bevegelser i grunnen i skråningen under byggene, og riving ble vurdert som eneste gjennomførbare tiltak for å avlaste skråningen og hindre skred.

Saken er knyttet til anleggsarbeidet på jernbanen, ikke til baderenovering, og den hører hjemme her som forklaring på hvorfor kommunen behandler graving i sentrum slik den gjør — ikke som en advarsel til folk som skal bytte dusj.

Kartleggingen er ikke uttømmende

NVE skriver selv at kvikkleire kan påtreffes i større områder utenfor de kartlagte sonene, særlig i områder som ligger under tidligere havnivå. Marin grense i Moss ligger høyt, og det meste av bebyggelsen ligger under den.

Å ikke finne adressen sin i en kartlagt sone betyr altså ikke at grunnen er avklart. Det betyr at ingen har utredet den. For et innvendig bad spiller det ingen rolle. Skal det graves, er det verdt en samtale med kommunen uansett hva kartet viser.

Slik sjekker du din egen adresse

• Bruk NVE Temakart, ikke bare kommunens kart. Moss kommune beskriver sitt eget kvikkleirekart som skredkartlegging for «Moss havn og Moss sentrum» — det viser ikke alle 23 sonene. Slår du opp en jeløyadresse der og ikke finner noe, har du sjekket feil kart. NVE Temakart har hele registeret, med faregrad og risikoklasse per sone.
• Sjekk om eiendommen ligger i hensynssone H310. Ligger den mellom Kransen og Melløs, gjelder bygge- og deleforbudet, og all graving krever dispensasjon.
• Avklar før du bestemmer planløsningen. Skal toalettet eller servanten flyttes slik at bunnledningen må flyttes, er det billigere å vite om grunnen er en faktor før tegningene er ferdige enn etter at rivingen har startet.
• Spør rørleggeren om erfaring fra sone. Prosessen er ikke teknisk vanskelig, men den har egne dokumentasjonskrav og egne ledetider. Et firma som har vært gjennom den før, taper mindre tid.
• Regn med tid, ikke med kostnadssprekk. Selve arbeidet endrer seg ikke av at grunnen er kvikkleire. Det er saksbehandlingen som gjør det.

Spørsmål og svar om kvikkleire og bad

Oppsummert

Grunnforholdene i Moss stopper ikke en baderenovering. De stopper graving. Skillet mellom de to er skrevet ned i et bystyrevedtak, det er kartfestet i 23 navngitte soner, hvorav fem på Jeløy, og det gir seg utslag i tid framfor i kroner. Alt vi har samlet om bad og våtrom i Moss ligger på oversiktssiden. Skal du flytte sluket eller ut i grunnen, avklar sonen før planløsningen låses — og velg blant rørleggerne i Moss et firma som har vært gjennom en slik søknad før.

Kilder

• Moss kommune — bygge- og deleforbud i hensynssone Moss havn
• Moss kommune — kartlagte kvikkleiresoner i Moss
• NVE — kvikkleirerapporter for Moss kommune
• NVE veileder 1/2019 — sikkerhet mot kvikkleireskred
• TEK17 § 7-3 — sikkerhet mot skred
• Bane NOR — Høienhaldgata 5 og 7

Kildegjennomgang utført av Mossportal 20.–21. august 2026 mot Moss kommune, NVE og Direktoratet for byggkvalitet. Sonekart og vedtak oppdateres — kontroller mot kilden før du legger en plan.